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k8彩票官网手机端下载|问律师:房产证还没到手,房子就没了

2020年-01月-10日 14:51:29
 【摘要】摘要:缴纳了所有的交易费用和税收后,房地产交易中心表示已经收件,并告知张先生,20天后,他就能顺利拿到新的房产证。张先生打听后得知,卖家李女士因为其他债务,被他人起诉到法院,法院对该房屋采取了保全措施,造成该房产过户失败。本案中,法院通过查询不动产登记簿,发现该房产是在李女士名下,据此对其进行了查封。

k8彩票官网手机端下载|问律师:房产证还没到手,房子就没了

k8彩票官网手机端下载,【案情】张先生购买了李女士的一套房子,支付了全款后,就住进了新家。考虑到李女士出差在外地,于是双方约定等李女士回上海后,再一起去房地产交易中心办理房产过户手续。待李女士归来以后,张先生和李女士便一起去了房地产交易中心,办理房产过户手续。缴纳了所有的交易费用和税收后,房地产交易中心表示已经收件,并告知张先生,20天后,他就能顺利拿到新的房产证。 但刚过了5天,张先生所住的房屋却被法院贴上了封条。张先生打听后得知,卖家李女士因为其他债务,被他人起诉到法院,法院对该房屋采取了保全措施,造成该房产过户失败。已经办理过户登记,法院可以对该房屋采取保全措施吗?张先生又是否能够取得房屋的所有权呢?

法官:沈宁律师

原告张先生:陶海荣律师

被告李女士/债权人:许美律师

q:

主持人成功问:原告方的代理律师认为本案的被告应当是谁?

a:

陶海荣律师:我方认为本案的被告有两个:一是卖房人李女士。我方已经在买卖合同项下履行了全款支付的义务,也入住了系争的房子。所以我们完全有权利要求取得系争房产的产权。二是案外人,第三人,也就是本案债权人。我们认为债权人的主张是不能成立的。我们有权要求法院在听取我方意见后,解除对系争房产的产权限制措施。对于本案,我们会分两步处理。首先我们会向法院就其相关保全措施提出异议,这里我们直接的相对方就是案外的债权人。然后,我们会考虑如果在产权变更中发生障碍,李女士没有很好配合,我们会继续对李女士提起相关的诉讼。

q:

主持人成功问:作为被告方的代理律师,您准备如何应诉?

a:

许美律师:首先,作为李女士的代理律师,我们认为李女士没有任何违反合同约定的行为,也配合了买方张先生到房产交易中心进行了过户。所以从整个合同的履行来看,我们认为李女士依法不应当承担责任。其次,作为债权人的代理律师,我们债权人只要有合法的债权债务关系,并提供相应的财产担保,即可以要求法院保全涉案房产。因此,我们认为债权人也没有责任,有权利向李女士进行追讨。

q:

主持人成功问:作为本案的法官,沈宁律师认为本案的争议焦点是什么?

a:

沈宁律师:本案中,最关键的一点是涉案房产的所有权到底是属于买受人张先生,还是属于出卖人李女士。如果解决了这个问题,那么关于债权人到其他法院申请查封涉案房产的问题也就迎刃而解。如果说涉案房产的产权人属于买受人张先生,那么法院的查封行为显然是不恰当的。即使已经查封,做出该裁定的法院也应当予以解除。但假如涉案房产仍属于出卖人李女士,那么该查封行为是完全正当合理的。

q:

主持人成功问:本案中,张先生已经付了全款且实际入住了,为何该房产还不属于张先生呢?

a:

陶海荣律师:我们坚持认为涉案房产是属于张先生的。理由如下,首先,通常认为,在房地产变更登记的法律关系当中,收件这样一个证据不能直接作为房地产权属已经发生变更的依据。因为权属变更最终生效的依据是房地产登记部门的不动产登记簿上所记载的事项。本案中,法院通过查询不动产登记簿,发现该房产是在李女士名下,据此对其进行了查封。从该角度而言,法院和第三方债权人似乎是没有错的,但是,在本案中有一个很重要、很特殊的细节,即我方当事人张先生已经付了全款并且实际占有了该房屋,对于房屋最终没有完成权属变更,是没有过错的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,在该类情况下,人民法院不应该对该房屋进行查封、扣押。其目的最主要是为了保护善意且支付了全款的买房人的合法权益,为了保护这样一个真实且合法的交易的安全性。

许美律师:

我们对于原告已经支付了全款并实际入住这一点没有异议,但我们认为,房屋的所有权应该采取登记生效主义,在整个登记过程没有完成的情况下,该住房的所有权还不属于张先生所有,从法律上说,还是应该属于李女士所有。在整个过程中,李女士已经积极充分履行了所有的义务,是没有违约过错的。换句话说,该房屋产权属不属于张先生已经和李女士没有任何关系,从过户登记申请材料递交那天起,李女士已经尽到了卖方的全部义务。同时,作为债权人的律师,我们是有正当债务的,而且也是依法申请查封的,因此,债权人也是没有任何过错的。不管法院最终裁定房屋的所有权归谁,在该房屋保全过程中,李女士和债权人都没有任何过错,不需要对此承担任何的民事责任。

q:

主持人成功问:本案是否需要将房产交易中心作为被告?

a:

沈宁律师:是不可以的。房产交易中心是负责审查房产交易过户是否合法,是否符合各项规定的一个机构。我们不可能要求房地产交易中心前一秒收件,后一秒就审查完毕,然后马上发房产证的。其中所需要的时间,是不可避免的。最初规定的20天,后来,房产交易中心为了尽可能避免类似情况发生,已经将20天修改为15天,最近,听说已经缩减到了7天。但是,就算缩减到7天,类似的情况还是有可能发生。所以,在本案中,将房产交易中心列入被告,是没有道理的,也不可能成功的。

q:

主持人成功问:根据先后顺序,张先生已经向房产交易中心提出了申请,为何还交法院处理呢?为何不能先满足张先生呢?

a:

沈宁律师:最终房产的过户不是以提出申请为准,而是以最终房产中心进行审核、批准,下发新的房产证并进行新的登记为准。在新的登记发生之前,该房产在法律上还是属于原房产人的。

许美律师:讨论先来后到,首先要确定一个标准。就如沈律师所言,房屋既然还没有过户,那么我们认为债权人才是先来的。张先生之前的签订合同、履行合同等行为,并不能导致房屋必然过户。而恰恰就在房屋过户之前,债权人向法院提出了保全,法院也据此对房屋进行了保全,从这个意义上来说,我个人认为债权人才是先来的,张先生是后到的。大部分听众都认为张先生是善意的,但是大家恰恰也忽略了其实债权人也是善意和无辜的。不能以张先生提出登记过户申请在法院查封之前,就认定他在先,因为债权人申请法院查封的提出也可能在张先生申请过户之前。不能以此来区分先后。

q:

沈宁律师问:原告代理律师,在本案中,你将采取什么样的诉讼策略来尽可能保护张先生的利益?

a:

陶海荣律师:本案中,我们认为张先生如果遵从通常的交易习惯,败诉的可能性是很大的。因为在通常的二手房交易中,买方和卖方到房地产交易中心去交件,获得收件单时,经常是没有完成全额付款,也没有入住的。或者说并没有保留相关的证据的。这时候的诉讼风险是比较大的。正如沈律师刚才所言,不动产变更登记的生效时间,应该以房产中心的不动产登记簿的变更为准,但我们要特别注意本案中一些关键的事实,即我方当事人张先生已经支付了全部价款且实现了实际的占有,对本案的发生没有任何过错,因此,本案房地产交易的安定性应该得到保障。也正因如此,最高法院专门在司法解释中对这种特殊情形作出规定。其就在于对“接收收件单”和“不动产登记簿变更”这两个时间点存在时间差的情况,作出一个应对。这样比较有利地保护了买房人的权利。在此事实下,我认为我的当事人张先生的权益是可以得到保护的。但也要提示一下,如果不能完全符合上述三个条件,当事人的诉讼风险是客观存在的。

q:

主持人成功问:被告的代理律师如何反驳原告方的观点呢?

a:

许美律师:正如沈律师所说,房产交易中心没有过错,因此不应该承担责任,同样道理,本案的李女士也没有过错。在整个合同的履行过程中,包括对于最后出现这样的结果,李女士是预计不到的,其主观上也没有任何违反合同约定的想法,是不应当承担任何责任的。从债权人的角度上看,就如沈律师所言,房屋是以登记为生效要件的,在没有正式登记过户前,债权人当然可以申请法院保全。因为无法保证李女士还有其他的财产可供保全,所以在保全的过程中,债权人当然希望可以拿到房屋的所有权。如果债权人放弃房屋保全或者败诉,就意味着债权人的债权得不到任何的保障。

q:

网友问:通常情况下,少量尾款是在取得房产证且实际收房后才予以给付,仅剩余尾款可以视为付了全款吗?

a:

陶海荣律师:这时诉讼风险是非常大的。按照法条的字面解释,这时是没有支付完全款的。因此,我们认为该交易是没有完全履行完毕的。这时,法院可能会从保护债权人合法权益的角度出发,继续对涉案房产进行查封,并作为他案执行的标的。因为我们任何一个裁判实际上是在两个利益之间做出的权衡,那这时,购房人的利益就会存在风险。

q:

主持人成功问:如果尾款没有付清,是否就意味着张先生要失去房子的所有权呢?

a:

沈宁律师:在2015年1月1日前,是存在相当大可能性的。但在2014年10月,出台了一部司法解释,在该司法解释中,给予了没有完全完成付款的买受人一定的法律保护。即当买受人没有完全支付价款时,如果将尾款直接交于采取保全措施的法院,那么其权益是可以获得完全的保护的。

q:

网友问:对于该案,检察院可以提起抗诉吗?

a:

许美律师:可以。根据《宪法》的规定,人民检察院是宪法规定的法律监督机关。检察院的职能不仅包括在刑事诉讼中提起公诉和进行监督,同时,其对相应的民事诉讼,也有法律监督职能。根据法律的规定,在民事诉讼中,经过一审或者二审,如果当事人对生效判决不满意,认为判决可能存在事实和程序方面的重大错误,可以申请检察院依法对法院提起抗诉。

q:

主持人成功问:能不能请检察院在案件审理中进行监督,请法院撤销该查封呢?

a:

许美律师:可以的。对于查封而言,是已经作出的民事裁定。对于已经生效的民事裁定,检察机关不一定要通过民事抗诉的方式提起,还可以通过检察建议或者纠正违法等方式,提请法院高度重视案件存在的问题,并依法作出正确的裁定。

q:

主持人成功问:张先生能否通过预告登记来保障自己的权利呢?

a:

陶海荣律师:预告登记在我国《物权法》上有明确的规定,即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。那么我们可以理解为预告登记的效力只是发生在预告登记交易的双方之间,而不涉及第三人。

q:

主持人成功问:作为本案的法官,您对本案有什么看法?

a:

沈宁律师:本案中,张先生买了李女士的房屋,在过户的过程中,突然被其他法院查封了,对于张先生而言,除了这个风险,还存在另外的风险,即张先生并不清楚也不知道李女士是否还有其他债务。如果今天a法院进行了查封,过了几天,b法院又来进行查封,再过几天,c法院又进行了查封,那么即使现在a法院解除了保全,可是还有b法院、c法院,这样会增加成本。正如我上述所讲,张先生可能会面临重复查封的风险,而这时,房子依然是在李女士名下的。我在实际处理该案件时,作为原告方的代理律师,我们首先到房产所在的区法院,以李女士为被告,提起了一个诉讼,要求李女士继续履行合同,同时,对该房屋也申请了诉讼保全,将其进行了查封。我们这种查封,在法律上称为轮后查封,即对已经被查封的房子再次进行查封。此时,在轮后查封中,我们位于第二位,就最大限度的避免了还有其他法院进行查封所产生的风险,因为此时我们处于第二位,即使有其他法院进行查封,也排在我们之后。第二,根据《民事诉讼法》,我们有权向首先裁定查封的法院提出执行异议之诉。我们以双方之间的合同以及已经实际交付全款且入住的事实为依据,要求原保全法院撤销保全。期间可能会涉及一些审查和多个诉讼,因为如果法院撤销了保全,债权人可能会就此要求法院恢复保全。如果最后法院撤销了保全,那么,我们在房屋所在地提起的要求李女士继续履行合同的诉讼中的保全,就上升为第一位,就对将来继续履行房屋买卖合同产生了极大的便利。实际中,张先生顺利取得了房屋的产权,但为此也花费了大量的时间、精力和金钱。不过相对于目前的房地产市场来说,这个结果还是令人欣慰的。

q:

主持人成功问:如何才能更好的保障买房人权利?

a:

许美律师:在买卖二手房时,相较于新房来说,是存在一些风险的,严格来说是无法彻底杜绝的。但我们可以通过前期的努力来防止一些意外情况的发生。比如,作为买方,在购买时可以实地勘验一下,或者询问一下物业,看看是否有租客居住。因为买卖不破租赁,还有租客的优先购买权都会影响到买方之后所有权的取得。除此之外,还可以到房产交易中心进行查询,看房屋是否存在权利上的瑕疵,是否被抵押等。

陶海荣律师:针对许律师提到的几个方面,我进行一个补充。第一,可以到法院的网站和公告上查询,出卖人有没有正在进行的诉讼,或者他举办的公司有没有被列入失信名单。第二,可以通过正规的房产中介去了解对方的房屋的相关情况。因为许多买房人并没有那么多时间。第三,可以考虑第三方资金监管的介入。当然,在不同的房地产买卖中,这样的资金监管并不是所有卖房人都可以接受的。这取决于双方的谈判能力。因为适用资金监管以后,对于卖房人而言,其收款的时间延长了,可能会影响其之后的交易或需求。但是买房人可以考虑争取采用这种方式。无论是房地产交易中心还是银行,都有这样一种资金托管或者监管的业务。而且根据我的了解,房地产交易中心的资金监管部门收取的费用也不是很高。

作者:张楠

责编:成功

监制:陈逸洁

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